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  • #我要爆料#合村并居新账本,算细账农民划算吗?

    2020/06/29 00:06:59 发布596 浏览0 回复0 点赞
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近期广受关注的“合村并居”。对于合村并居,有人的观点是,合村并居的本意是好的,把用地指标卖给青岛,实现资源互换,提高资源配置效率,但执行层面过急过激了。

“合村并居”账本

山东合村并居的争议,网上一些文章都有过分析,大致逻辑是:

一方面,不少山东地方政府近年债台高筑,在去债务杠杆的基调下,在城市已经拆不动的情况下,拟通过合村并居,拆掉小村庄攒成大社区,释放出大量集体建设用地,再将这些建设用地指标卖给发达地区以化解债务危机;

另一方面,山东农村人口多,村庄规模小、密度大,管理成本高,拟通过合村并居集中管理,并盘活乡村发展。同时将农民赶上楼,“提升”其生活水平。

不管出发点如何,现实是残酷的。一方面,指标拆出来了但卖不出去或卖不出好价,另一方面,农民被迫上楼,远离土地生产不便,楼房的设计无法存放农机、农产,并不好用,农民生活质量实际上会下降。

事实上,“合村并居”的锅不能只让山东背。这个情况,长期、广泛存在于山东及苏北。

以笔者去年调研的苏北某市为例,该市推动土地流转,政府以850元/亩/年的租金从农民手上征收土地,再加价统一转包给种植大户。通过土地整合提升生产效率,政府作为中间商赚到了差价,并推动小农退出土地走向劳动力市场,本身并不坏。

合村并居新账本,算细账农民划算吗?
| 大量乡村大拆迁

值得重视的是同步进行的整村大拆迁(合村并居)。当地的做法是以600-1000元/㎡不等的补贴,“回收”农民宅基地。我的一户亲戚,老人以102000元的价格将120㎡的老宅“出售”,合850元/㎡。10万元的收入,加上老两口2亩地每年1700元租金,148元/人/月的养老金,这对老年人纯收入瞬间放大N多倍,脱贫自然不在话下,要说小康也并非不可。

可老人的脸上并没有多少喜悦之情。与城市一拆迁直奔百万富翁、千万富翁,拆迁户们翘首以盼相比,农村大拆迁,凸显出的是许多不公。

不能只看表面的收入数字。关键在于拆掉老房后怎么办?

其路两条:

其一,跟着政府。

与城市拆一赔几不同,当地拆迁基本上是货币安置。安置房需要购买,镇上安置房有“阳光排屋”和“电梯洋房”可供选择,市场价格1600-2200元/㎡不等,拆迁户可享8折优惠。

看着优惠,但农民出售的是宅基地,120㎡的土地面积可盖2-3层,也就是240-360㎡。以土地面积换住房面积,本身就是不公。第二层不公,在于即使最便宜的“阳光排屋”打八折,算下来还需要补每平米好几百元的差价。

这就相当于农民拿一套“别野”,再加价换一套楼房,怎么算都是一个赔本买卖。难怪农民们说,“农民上了楼,好日子到头”。

其二,走向市场,买商品房。

现今中国普通县城的房价往往也要5000元/㎡朝上,东部发达地区县城更是每平七八千起。一套100㎡的2-3室动辄50万起步,10万元的补偿还不够付首付。

农民的“别野”虽然不一定有楼房光鲜亮丽,但自得其乐,没有负担。这个方案下,相当于农民廉价奉献出宅基地,还要背上月供。

笔者曾任职开发商,开发商要进经济欠发达的小城市,重点考量的是当地的拆迁量。“合村并居”,像是政府为了搞建设、稳房价,拆完城市又不能碰农业、工业生产工地,无处可拆只好去拆农村。

老年人更加艰难!

老年人看起来还有一种选择,当地规定,年满65岁的老年人还可以选择公租房,每户2间,签订租赁合同,押金3万元,去世后退还房屋,押金退还指定继承人,听着像城市“以房养老”的乡村山寨版本。

细细一想,不太对劲,相当于他们用一个永久“所有权”换了个二三十年的租赁权。大多数乡村老年人从来不是为自己而活,总想为后代最后留下点什么,退掉房屋后两手空空地离去,还要让后人花钱操办白事,万一子孙不肖,想想都难以闭眼……到头来一场空。

要买房,更不可能!老年人没有偿还能力,银行不愿放贷,除非拿出好几十万上百万一次性付款——有这个积蓄还吃穿不愁的老年人,肯定是乡村巨富,早就定居城市了。这条路自然更不可能。

我亲戚的最终办法是,花8万元给老人在镇上买了间三四十平米的平房,再花2万元装修,也就是说,一栋120㎡的乡村“别野”,最后变成镇上一间小平房。连带失去的,是原来“别野”附带的院子,院子里放养的鸡鸭,屋后开辟的小菜园,屋旁栽种的果树,以及不可能再回去的乡村生活……

他们辛劳了一辈子,已无可贡献。这个“合村并居”,就算是他们临终前的最后贡献吧。

另外还有一笔账,那就是宅基地退出后土地收益权归属。

理论上这些收益应归集体所有,作为保障或收益再分配回农户。但现实中,宅基地面积往往不过一两百平,转化为耕地,收入不过每年租金100多元,农民并不关心,同时又根本无权过问“建设用地指标转让费”,就给地方政府留足了操作空间。

最合法也是最好的办法,是由村集体管理,所得收益投入乡村公共事务管理和建设。因此在退出宅基地的过程中,需要村集体代表村民进行争取——可想而知,村干部既缺乏积极性,也不想得罪上级,村民也不关心,况且许多村组被成建制撤销,恐怕大多不了了之。

这笔账农民自然无解,还需要社会关注并论证。

小农优越论

细心的读者会发现,上述“合村并居”逻辑是自上而下的,是地方政府站在管理便利和去债务立场的2.0版“大拆迁”。

客观上,不破不立,农民上楼了,农村变美了,房地产有新支撑了,地方经济发展了,还挺划算。但账这么算,迟早要出大问题。

转换一下视角,让我们站在农民角度问,我为什么要拆?视角先离开一下山东、苏北。

最后,城市中产好歹有社保,以后老了每个月还能领工资。事实上,如今农村也有基础养老保险,以年缴费最低基数100元算,月缴8.3元可取70元,月投入产出比约为1:8.4,我们的社保“投入产出比”呢?这点优势好像也站不住脚……

这么看,如果不以量化的“纯收入”数字,而以实际生活水平来看,农民未必真的穷。

而即便按数字,一般农民工家庭,有两个成年劳动力在外打工,年收入往往轻松10万+,尤其当子女成年参加工作,全家收入更高,只要不被大拆迁,只要不在城里买房,家庭积蓄往往能逐年增长。

攒到一定年头,翻新小楼,一阵装修,再买个小车,土地田园、鸡鸭牛羊、果蔬“野获”,也都还属于自己……怎么看,这才是真正的生活进步!

如此看来,合村并居“大拆迁”,最终获益的究竟是谁?

“新乡愁”,便是合村并居下再也回不去的农村,回不去的农村影响甚大!

如此,我们才能看到乡土、中国一个稳定而宽广的未来。

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